Nel diritto francese dei contratti di locazione commerciale (“baux commerciaux”), il periodo che segue la scadenza del contratto è spesso fonte di incertezza, in particolare quando il conduttore decide di esercitare il proprio diritto di opzione (“droit d’option”). Una recente pronuncia della Cour de cassation (Civ. 3e, 29 gennaio 2026) offre un chiarimento importante in merito alla determinazione dell’indennità di occupazione dovuta in tale contesto.
Il diritto di opzione del conduttore
Alla scadenza di un contratto di locazione commerciale, qualora il proprietario notifichi una disdetta con offerta di rinnovo (“congé avec offre de renouvellement”), il conduttore si trova di fronte a una scelta: accettare il rinnovo o rinunciarvi. Questo potere decisionale, noto come diritto di opzione (“droit d’option”), consente al conduttore di valutare la convenienza economica e strategica del nuovo contratto.
Un aspetto particolarmente rilevante è che, finché il canone del nuovo contratto non è stato definitivamente determinato (per accordo o giudizialmente), il conduttore può continuare a occupare i locali e successivamente decidere di non rinnovare il contratto, lasciando l’immobile anche dopo un certo periodo di tempo.
Questa flessibilità rappresenta, nella prassi, uno strumento utile per accompagnare riorganizzazioni aziendali o cambiamenti strategici.
La natura dell’indennità di occupazione
Quando il conduttore decide infine di non rinnovare il contratto, la sua presenza nei locali dopo la scadenza del contratto di locazione non è più qualificabile come locazione, ma dà luogo al pagamento di un’indennità di occupazione, come succede anche in Italia.
La particolarità di questo meccanismo risiede nel fatto che tale indennità si applica retroattivamente a partire dalla scadenza del contratto. In altri termini, la qualificazione giuridica della situazione viene determinata ex post, sulla base della scelta finale del conduttore.
La giurisprudenza ha chiarito che, in questo caso specifico, l’indennità di occupazione ha natura “statutaria” e deve essere determinata secondo i criteri del valore locativo (valeur locative) previsti dall’articolo L145-33 del Code de commerce, analogamente a quanto avviene per la determinazione di un canone di rinnovo non soggetto a “plafonnement”. In buona sostanza, diversamente da quanto accade in Italia, l’indennità di occupazione non corrisponde o comunque non corrisponde necessariamente all’ultimo canone corrisposto dal conduttore.
Una distinzione fondamentale nella prassi
Occorre tuttavia distinguere due periodi: (i) il periodo compreso tra la scadenza del contratto e l’esercizio del diritto di opzione e (ii) l’eventuale periodo successivo, qualora il conduttore rimanga nei locali dopo aver formalmente rinunciato al rinnovo.
- Nel primo caso, l’indennità è determinata secondo criteri statutari (valeur locative) ai sensi dell’articolo L145-33 del Code de commerce.
- Nel secondo caso, il conduttore diventa un occupante senza titolo e può essere tenuto a corrispondere un’indennità di diritto comune, generalmente più elevata e comunque soggetta ad una valutazione di mercato, che prescinde dal contenuto del contratto di locazione.
Questa distinzione ha implicazioni economiche rilevanti, soprattutto quando il conduttore, dopo aver rinunciato al rinnovo, non restituisce immediatamente i locali.
Il ruolo delle clausole contrattuali nella determinazione del valore locativo (valeur locative)
Uno degli aspetti più interessanti affrontati dalla Cour de cassation riguarda il metodo di calcolo dell’indennità di occupazione.
Poiché tale indennità deve riflettere il valore locativo determinato secondo i criteri legali del Code de commerce, occorre tener conto non solo delle caratteristiche del bene e del mercato, ma anche delle obbligazioni contrattuali che incidono sull’equilibrio economico del rapporto.
In particolare, la Cour de cassation ha ribadito un principio ormai consolidato: quando il contratto pone a carico del conduttore obbligazioni che normalmente graverebbero sul proprietario (come, ad esempio, il pagamento della tassa fondiaria –taxe foncière-), tali oneri devono essere considerati come un fattore di riduzione del valore locativo.
Ne consegue che l’indennità di occupazione non può essere determinata in modo astratto, ma deve riflettere l’effettivo equilibrio contrattuale tra le parti, in linea con i criteri di valutazione previsti dal Code de commerce.
Implicazioni pratiche
Questa giurisprudenza conferma un punto essenziale nella pratica dei baux commerciaux francesi: la determinazione dei valori economici (canone o indennità) non può prescindere dalla struttura concreta del contratto.
Per gli operatori – in particolare investitori e conduttori internazionali – ciò implica la necessità di prestare particolare attenzione alle clausole di ripartizione dei costi, che possono incidere in modo significativo non solo durante la vita del contratto, ma anche nella fase patologica o di uscita.
In un contesto in cui la flessibilità del diritto di opzione è spesso utilizzata come leva strategica da parte dei conduttori, la corretta valutazione delle possibili conseguenze economiche dell’occupazione post-scadenza diventa un elemento centrale nella gestione del rischio.
