Dal 18 dicembre 2025 cambia tutto per le donazioni immobiliari: abolita l’azione di restituzione contro i terzi, aumenta la tutela per chi acquista e per le banche. Ecco cosa prevede la riforma e cosa succede alle vecchie successioni.
Il tema delle successioni è stato profondamente modificato dalla Legge 2 dicembre 2025, n. 182, derivante dal cosiddetto DDL Semplificazioni. L’obiettivo è chiaro: rendere finalmente commerciabili e sicuri i beni donati, superando un’incertezza che per anni ha frenato il mercato immobiliare.
Stop all’azione di restituzione contro i terzi
Fino al 18 dicembre 2025, il legittimario leso nella propria quota poteva prima ottenere la riduzione della donazione e poi esercitare la azione di restituzione: un’azione “reale”, che colpiva direttamente il bene, anche se nel frattempo venduto a un terzo.
Con la riforma dell’art. 563 c.c., questa possibilità è stata sostanzialmente eliminata nei confronti dei terzi che abbiano acquistato a titolo oneroso.
Cosa significa in concreto?
Il legittimario non può più recuperare l’immobile dal nuovo proprietario, ma ha solo un diritto di credito verso il donatario. Se il bene è stato venduto, il donatario dovrà risarcire in denaro.
L’azione contro il terzo resta possibile solo se l’acquisto è avvenuto a titolo gratuito (ad esempio, una “donazione della donazione”) e comunque nei limiti del vantaggio ricevuto.
Più tutele per banche e acquirenti
Un’altra novità riguarda l’art. 561 c.c.: gli immobili oggetto di riduzione restano gravati da pesi e ipoteche iscritti dal donatario.
In passato, tali garanzie potevano cadere. Oggi invece le banche sono molto più tutelate e possono concedere mutui su immobili donati senza il timore di perdere l’ipoteca.
Anche i tempi si accorciano: il termine entro cui la domanda di riduzione può pregiudicare gli acquisti dei terzi passa da 10 a 3 anni dall’apertura della successione (art. 2652 c.c.). Oltre questo limite, l’acquirente in buona fede è al sicuro.
Cosa succede alle vecchie donazioni?
La legge prevede un regime transitorio:
- Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 si applicano subito le nuove regole: niente restituzione dai terzi.
- Per quelle già aperte, i legittimari avranno sei mesi per notificare e trascrivere la domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione se il donante è ancora in vta. Scaduto il termine, anche le vecchie donazioni seguono il nuovo regime di stabilità.
In sintesi
La riforma segna una svolta storica: viene privilegiata la circolazione dei beni rispetto alla tutela reale del legittimario.
Chi acquista oggi un immobile proveniente da donazione è molto più tutelato. Il legittimario, invece, diventa sostanzialmente un creditore del donatario: se quest’ultimo è incapiente, il rischio di restare insoddisfatto è concreto.
Un equilibrio nuovo, che punta alla certezza dei traffici giuridici, ma che ridisegna profondamente le strategie di tutela nelle successioni.
